¿Qué hace este simulador?
Simula tu vida económica mes a mes durante los próximos años en dos escenarios paralelos: comprar una vivienda (con hipoteca) o seguir de alquiler. En los dos se parte del mismo dinero, los mismos ingresos y los mismos gastos de vida; lo único que cambia es la vivienda. Al final compara cuánto patrimonio tendrías en cada caso, cuándo empieza a compensar comprar y si en algún momento te quedarías sin dinero.
Una vez decidida la compra, también sirve como comparador de hipotecas: guarda varias ofertas y mira cuál sale mejor no sólo en intereses, sino en el conjunto (seguros, comisiones, y patrimonio resultante a 10, 20 o 30 años).
Cómo usarlo
- Rellena las secciones del panel izquierdo en orden. Los campos con fondo azul son los que más importan; el resto tiene valores por defecto razonables. Cada ? explica el campo.
- Mira la pestaña Resumen. Los resultados se recalculan al instante cada vez que cambias un dato.
- Juega con los escenarios. ¿Y si el euríbor sube al 4 %? ¿Y si la casa no se revaloriza? ¿Y si el alquiler sube un 5 % al año? Cambia un dato y observa cómo se mueven los resultados. Ninguna predicción a 30 años es fiable: lo útil es ver qué tiene que pasar para que una opción gane a la otra.
- Compara hipotecas en la sección 4 y en la pestaña Comparador. Pon en cada oferta lo que te pide cada banco (tipo, plazo, comisiones y seguros obligatorios) y marca con ★ la que quieres usar en la simulación principal.
- Guarda tus datos. Se recuerdan automáticamente en este navegador, pero para conservarlos o enviárselos a alguien usa «Guardar datos» (archivo .json) o «Copiar enlace» (un enlace a esta misma página con tus datos incluidos). Activa «Opciones avanzadas» arriba para ver todos los parámetros.
Cómo funciona el modelo
Dinero: efectivo e inversiones
Se distingue entre efectivo (dinero disponible de inmediato, que en el cálculo no rinde nada, como peor caso) e inversiones (dinero que rinde euríbor + la rentabilidad indicada). Cada mes, lo que sobra en efectivo por encima del fondo de emergencia se invierte automáticamente; si el efectivo baja del mínimo intocable, se retira de las inversiones lo necesario para reponerlo. Si aun así el efectivo se hace negativo, el simulador lo avisa: significa que ese plan no es viable sin más ingresos o más ahorro.
Ingresos y gastos
Los ingresos netos suben cada año el porcentaje indicado. Los gastos generales suben con el IPC más una «inflación de estilo de vida» (cuando ganas más, gastas más). El alquiler sube cada año su propio porcentaje, distinto del IPC. En el escenario de alquiler se supone que pasado un tiempo pasas de una habitación (o de tu situación actual) a un piso entero.
La compra
En el mes de la compra se paga el precio más todos los gastos (ITP, inmobiliaria, notaría, registro, tasación, muebles). El dinero de la hipoteca (y del préstamo familiar, si lo hay) entra ese mes como ingreso, así que tus ahorros sólo tienen que cubrir la diferencia. A partir de ahí pagas cuota, seguros vinculados y los gastos del piso (comunidad, IBI, suministros, reparaciones), y la casa se revaloriza cada año el porcentaje indicado.
La hipoteca
Sistema francés (cuota constante). En las hipotecas variables y mixtas la cuota se recalcula cuando cambia el interés, con el euríbor previsto en «Entorno económico». Las amortizaciones anticipadas pueden reducir plazo (cuota igual, acaba antes; suele ahorrar más) o reducir cuota (mismo plazo, cuota menor). La comisión por amortizar puede ser el máximo legal o un porcentaje concreto.
Los seguros vinculados
Los bancos suelen bonificar el interés a cambio de contratar seguros (hogar, vida, salud, coche…). Para compararlos bien hay que sumar su coste al de la hipoteca. Introduce sólo lo que no pagarías de otra forma (por ejemplo, la diferencia entre el seguro de coche del banco y el que elegirías libremente). El seguro de vida se calcula como un porcentaje del capital pendiente, así que baja con los años; el de salud y el de vida se encarecen con la edad algo más que el IPC.
Cómo leer los resultados
- Patrimonio total (comprando)
- Efectivo + inversiones + valor de la casa − deudas pendientes. Es lo que «tienes», pero buena parte está dentro de la casa.
- Patrimonio líquido (comprando)
- Lo mismo, pero suponiendo que vendes la casa ese mes: se descuentan la inmobiliaria, la comisión de cancelación de la hipoteca, el IRPF sobre la ganancia y la plusvalía municipal. Es la cifra que se compara con alquilar, porque alquilando todo tu patrimonio es dinero.
- Patrimonio alquilando
- Efectivo + inversiones. Al no pagar entrada ni cuota, se invierte más dinero, que genera intereses.
- «Comprar compensa frente a alquilar desde el mes X»
- Primer mes en que el patrimonio líquido comprando supera al patrimonio alquilando. Antes de ese mes, si tuvieras que vender, habrías perdido dinero respecto a haber seguido de alquiler.
- «La casa se paga sola desde el mes X»
- Primer mes en que vendiendo la casa y cancelando las deudas recuperas todo lo pagado por ella: precio, impuestos, gastos de compra, intereses, seguros y gastos del piso. Es una métrica más exigente que la anterior.
- Euros de hoy
- Con el interruptor «Mostrar en euros de hoy» las cifras se descuentan con el IPC acumulado, para que 500.000 € dentro de 30 años se vean con el poder adquisitivo actual.
- Esfuerzo
- Cuota de la hipoteca (más el préstamo familiar) dividida por los ingresos netos mensuales. Los bancos no suelen conceder hipotecas por encima del 30 %–35 %.
Lo que el modelo NO tiene en cuenta
- Impuestos sobre los rendimientos de las inversiones (se supone rentabilidad neta), ni la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual al vender.
- Cambios de vida (hijos, paro, mudanzas, herencias) salvo los que introduzcas como ingresos o gastos puntuales.
- El valor no económico de cada opción: estabilidad, libertad para mudarte, riesgo de que te suban el alquiler o no te renueven, obras de la comunidad, etc.
- La incertidumbre: euríbor, IPC, revalorización y rentabilidad son suposiciones. Prueba varios escenarios antes de sacar conclusiones.